לוחות הזמנים לקבלת היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 נראים פשוטים על הנייר – 90 ימים בלבד. אבל המציאות בשטח מוכיחה אחרת: הליך קבלת ההיתר נמשך לעיתים שנה ואף יותר, גם כשנראה שהכול מתקדם כשורה. רוצים לדעת כמה זמן באמת לוקח לקבל היתר בנייה לתמ"א 38, מה משפיע על לוחות הזמנים ואיך אפשר לקצר אותם? בואו נצלול לעובדות, לדוגמאות מהשטח ולפתרונות מעשיים.
באדיבות בניין ומשפט
כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בפועל?
לפי חוק התכנון והבנייה, פרק הזמן הכולל שאמורה רשות מקומית להקדיש לבחינת בקשה להיתר בנייה עומד על 90 ימי עבודה – 45 ימים למתן מידע תכנוני ועוד 45 ימים לטיפול בבקשה עצמה. אולם בפועל, מרבית הרשויות המקומיות אינן עומדות בלוחות הזמנים האלו. לפי נתונים שפורסמו בשנים 2024-2025, הזמן הממוצע הארצי מרגע פתיחת תיק מידע ועד להוצאת היתר בנייה לתמ"א 38 עומד על כ-3 שנים ו-8 חודשים. בערים מסוימות, כמו גבעתיים ורמת גן, הזמן עשוי להגיע ל-5-6 שנים. חשוב להבין שהנתון הזה מתייחס רק לשלב הרישוי – ואינו כולל את שלב התכנון, ההסכמות בין הדיירים או הביצוע עצמו.
הפער בין הזמן שהחוק מתיר לבין המציאות נובע משורה של גורמים מבניים. חלק מהרשויות אינן ערוכות לטיפול בכמות הבקשות, חלקן סובלות ממחסור בכוח אדם מקצועי, ומרבית הפרויקטים סובלים מדרישות חוזרות לתיקונים, אישורים מגורמי חוץ או התנגדויות תכנוניות.
למה החוק קובע 90 ימים והאם זה בכלל רלוונטי?
מקור המסגרת החוקית של 90 ימים הוא בתיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, שהתקבל בשנת 2014, ונועד ליצור ודאות בתהליך הרישוי. לפי התקנות, רשות מקומית מחויבת למסור מידע תכנוני תוך 45 ימי עבודה, ולקבל החלטה בבקשה להיתר בתוך 45 ימים נוספים. בפועל, החוק כולל חריגים רבים – החל מהתניית ההגשה בקבלת אישורים חיצוניים, עבור בדרישות חוזרות להשלמות, וכלה בהפסקת מניין הימים כאשר חסר מסמך או אישור. כך נוצר מצב שבו לוח הזמנים החוקי מנותק מהיישום בפועל, והרשות אינה נדרשת לעמוד באמת בפרק הזמן שנקבע.
המשמעות היא שגם אם תגישו בקשה מלאה ומדויקת, אין שום ערובה שהוועדה המקומית תסיים את הטיפול בה בזמן החוקי. יתרה מכך, אף אחד מהגורמים המעורבים – אדריכל, קונסטרוקטור, יועץ משפטי או מחלקת הנדסה – אינו מחויב לפרק זמן אחיד. במילים אחרות, 90 הימים הם הנחיה – לא הבטחה.
הגורמים שמשפיעים על משך הזמן בפועל
אם אתם רוצים לדעת מראש כמה זמן ייקח לקבל היתר בנייה לתמ"א 38, חשוב שתבינו אילו משתנים ישפיעו על הקצב. לכל אחד מהם משקל מהותי בתהליך:
- רמת היערכות מוקדמת של היזם או הנציגות – האם בוצעו בדיקות תכנוניות מראש? האם קיימת הסכמה עקרונית של הדיירים?
- איכות המסמכים – תוכניות אדריכליות ברורות ומדויקות, מלוות בחוות דעת נדרשות, מקטינות את הסיכון לדרישות תיקון.
- מדיניות הרשות המקומית – יש רשויות שמעודדות תמ"א 38, אחרות מטילות הגבלות והנחיות מחמירות במיוחד.
- מורכבות תכנונית – ככל שמדובר בתוספות רבות, שינוי ייעוד קרקע או חריגות מתכנון קיים, כך התהליך יתארך.
- מספר גורמי חוץ מעורבים – רשות כיבוי אש, תאגידי מים, פיקוד העורף, מחלקת תנועה, כל אחד מהם עשוי לעצור את התהליך.
- התנגדויות – גם התנגדות של שכן בודד עלולה לדחות את הדיון בהיתר בחודשים רבים.
כדי לקצר את לוחות הזמנים להוצאת היתר בנייה לתמ"א 38, אנחנו בבניין ומשפט ממליצים לגשת לתהליך עם תכנון קפדני וליווי מקצועי כבר מהשלב הראשון. מהניסיון שצברנו לאורך שנים רבות בליווי נציגויות דיירים, ראינו שפרויקטים שהחלו עם ייעוץ בהתחדשות עירונית כבר בשלבי הכנת תיק המידע, בדיקת ההיתכנות והתיאום מול הגורמים הרלוונטיים – הצליחו לקצר את זמני ההמתנה בחודשים ואף בשנים.
בניין ומשפט: "התהליך לא חייב להימשך שנים, אם הוא מנוהל נכון מהרגע הראשון"
למרות שהתהליך ארוך ומורכב, יש פעולות מעשיות שיכולות לצמצם באופן משמעותי את משך הזמן לקבלת היתר בנייה לתמ"א 38. עיקרון מרכזי הוא שליטה מקדימה בפרטי הפרויקט ובדרישות הרשות המקומית. במקרים רבים בהם ליווינו נציגויות דיירים, ראינו כיצד הכנה נכונה של התוכניות ושל כלל המסמכים הנדרשים חסכה חודשים ארוכים של תיקונים, תיאומים חוזרים ועיכובים מול גורמי חוץ. כך גם ניהול רציף של תקשורת מול מחלקת ההנדסה ברשות המקומית – כולל פגישות מקדימות, בירור הנחיות פרטניות ותגובה מהירה לדרישות – יכול לקדם משמעותית את ההליך.
נוסף על כך, אם מתקיים שיתוף פעולה בין כלל בעלי הדירות כבר מהשלב הראשוני, קטן הסיכוי להתנגדויות פנימיות או עיכובים שנובעים מחוסר הסכמה בהמשך הדרך. כאשר הנציגות מאורגנת ופועלת בליווי מקצועי צמוד, כולל עורך דין, אדריכל ויועץ תכנון, הפרויקט כולו מתנהל באופן מדויק ומהיר יותר, עם פחות הפתעות.
לפני סיום
אנחנו פוגשים באופן שוטף נציגויות של בניינים שמגיעות אלינו אחרי חודשים ארוכים של תסכול מול הרשויות. ברוב המקרים, התסכול לא נבע מהתנגדויות חיצוניות או מתכנון בעייתי – אלא מכך שהתהליך כולו החל בלי תיאום אמיתי, בלי ליווי מסודר, ולעיתים גם עם הבטחות לא מבוססות מצד יזמים. לכן אנחנו ממליצים תמיד לראות את שלב הרישוי כפרויקט עצמאי בפני עצמו, שדורש אסטרטגיה, תכנון, ותשומת לב מלאה.
סיכום
משך קבלת היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 משתנה לפי העיר, אופי הפרויקט, ורמת ההיערכות. בעוד שהחוק מדבר על 90 ימי עבודה, בפועל רוב הערים נעות סביב טווח של 3-5 שנים. אם אתם בתחילת הדרך – אל תסתמכו על הערכות כלליות. למדו את הרשות המקומית, גבשו צוות תכנון מיומן, וודאו שיש לכם ייעוץ משפטי והנדסי מסודר כבר מהשלב הראשון. אצלנו בבניין ומשפט אנחנו לא מבטיחים זמנים לא ריאליים – אלא בונים תהליך שיש לו התחלה, אמצע וסיום.
המידע באתר הוא לא חוות דעת מקצועית או המלצה מקצועית מכל סוג שהוא. כדי לקבל את הטיפול או את הייעוץ המדויק יש לפנות למומחה בתחום בלבד.
